在年初，方正证券一份《中国人口大拐点的“危”与“机”》的研报中就指出：2015年之后，迎来中国人口红利的大拐点，也迎来了楼市拐点。一直以来“楼市拐点”就像是“狼来了”，只有短暂性的下挫，但反弹从未失约，然而这一次楼市的根本土壤发生了根本性变化，因为这一次的难题不是“政策”和“资金”，而是楼市的柴薪“人口”。基于人口红利与房价的纠结关系，我们先来了解一下人口数据，现东叔提炼报告主要观点，如下：
①中国人口总量在2018-2023年间达到峰值，生育率难以提升，育龄妇女人数在快速减少，全球人口占比持续下降。人口结构发生变化，楼市赖以生存的土壤“人口红利”也正在消失。
②只有将生育率稳定在略高于2.1的水平，才能逐渐保持人口数量的稳定和结构的稳定（美国、印度将长期是稳定的柱状人口结构），才能让国家恢复可持续发展能力。
③中国近期的经济问题的核心是总抚养比太低（儿童抚养比太低），内需不足；远期经济问题的核心是总抚养比太高（老年抚养比太高），劳动力不足和老年化。即使是执行了单独二孩政策和解决了养老保险金的问题，也无法从根本上改变人口红利正在消失的趋势。
④中国20-64岁劳动力2015年后开始负增长，下降速度将超过日本。日本在1951年后、台湾在1975年后、韩国在1977年后，20-64岁劳动力还增长了48 年、42年、42年，在20年内增加了51%、58%、64%；而中国大陆的劳动力在2008年后只增长了7年就将开始减少了。不少的城市也的却出现了“用工荒”，劳动力工资上涨成为了常态。
⑤2010年是1个老人对应7.5个劳动力，养老已经开始出现问题了；而未来一个老人只对应一两个劳动力，养老压力可想而知，养老金短缺将是今后各届政府面临的难题。可以断定的是，在2015年后几十年，中国经济不断减速应该是“新常态”。
如果文字部分没能让您理解变化趋势，东叔挖来几张数据图会更形象的说明问题：
1950-2050中国人口结构变化
近些年被“老龄化”问题困扰的邻国日本，是我们在通往即将发生的同样问题的道路上的前车之鉴：
2013年日本人口结构 VS 2030年中国人口结构
好在全世界都是同一条绳上的蚂蚱，国际货币基金组织说：“老龄化将拖累全球经济”，老龄化对经济影响的重要指标之一是Old-age Dependency Ratio[供养比率：指的是每100个劳动力人口（15-64岁）要供养的老年人（大于等于65岁）数目]数字越大，社会压力越大，越不利于经济发展。从联合国人口署2012年的数据统计和预测可以看出：
2010对比2050年各国供养比率
但即便目前中国暂时还不是老龄化程度高的国家，假如不改变当前的人口策略，“老龄化程度亚洲高”这顶帽子迟早从日本转移到中国头上，在这场国际化“人口战争”中我们将失去更长远的竞争力。“广场舞大妈，有力无处花。半大学生娃，还不能养家”将成为“新常态”。
一般说来，人口出生率和人口老龄化率，是左右人口对经济增长影响的关键因素。日本和欧洲部分国家和地区在“人口拐点”到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击，人口老龄化未来会造成“人少房多”的局面，房价肯定会有所下降，但是某些特定的品类，如养老地产，传世大宅等因其稀缺性，反而会随着特定市场的发展有所上升。
中国的人口存量，恰似储存在空间海绵中的水分。在过去几十年间，因为中国庞大的人口存量，可以有充足的水分滋润东部那些先行发展的地区，但如今，当劳务派遣公司需要深入到云南、贵州的大山之中寻找工人时，海绵中的水分已越来越少。
接下来东叔带您将视野从国际聚焦到国内，随着人口红利逐渐消失，区域经济发展对人口的需求已经开始显露，或许一场范围内的“人口争夺战”已经开始，如果一定要买房，买哪儿也是值得讲究的。
人口净流入是一个城市房价涨价动力的一个很重要条件。统计数据中，净流入超过100万的城市共有22个，目前中国房价高的城市基本都出现在这22个城市里面。一般而言，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力。
近日，媒体在总理主持召开东北经济工作座谈会后，尝试从人口角度切入解释东北经济转型中遇到的问题：
一般说来，传统上经济增长高的地区，其人口增长会慢下来；而经济增长慢的地区，人口增长会比较快，如欧美日诸国莫不如此，但这一点在中国并不成立。
即使中国已进入“新常态”，珠三角、长三角和北京等地区等早已进入老龄化社会，人均GDP已逼近某些发达国家，但是这些地区的经济增长仍保持在较高速度。
因为有另一只无形之手在拨弄经济的脉搏---流动人口。在中国，大量人口的自由流动，扭转并主导了中国各地区之间人口变动的方向，进而成为影响经济发展的核心要素。
截至2013年底，流动人口达2.45亿人。这意味着，有超过18%的人口离开本地或本省在外生活。
一张基于百度大数据的2015年2月16日人口迁移图，也能说明问题：
东叔不由感慨，来自中西部地区的年轻人们不仅没有“逃离北上广”，而是继续向珠三角、长三角和首都聚集，也就别怪这些城市房价高了。也就别怪这些城市房价高了。
“大城市的一张床”和“小城市的一套房”的矛盾至少还会持续一段时间，人口争夺战也越来越迫近。根据日韩等国家人口迁移变化，未来会有更多的劳动力涌向大城市。什么时候人口才会停止向大城市流动？当迁移到大城市的，和自身要为此付出的成本相同时，迁移便停止。而当前的许多政策，正在人为地为迁移增加政策成本，大城市落户难度的增加，是一个看似有效但却不一定的赌点：
所以，各个梯度的城市间或者各大城市群间需要较劲的人口战争，哪些地方胜算高？东叔没有标准答案，不妨打个比方：
人口的流动更像是一场与经济发展互动的游戏，水往低处流，人往高处走，要问房价，你可知房子还是得靠人来买的
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