[摘要] 我国楼市经历了跌宕起伏的2015，这一年，楼市分化加剧。一二线城市成交火爆，三四线城市依然库存压顶，如今楼市的主基调从“控房价”变成了“去库存”，尤其是对于众多的三四线城市，去库存已经成为当地开发商的首要任务。
我国楼市经历了跌宕起伏的2015，这一年，楼市分化加剧。一二线城市成交火爆，三四线城市依然库存压顶，如今楼市的主基调从“控房价”变成了“去库存”，尤其是对于众多的三四线城市，去库存已经成为当地开发商的首要任务。
2015年政府工作报告提出“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，这确定了今年楼市政策的基调。随后，一系列楼市政策密集出台，楼市逐渐回暖。面对目前巨大的经济下行压力，而房地产行业作为国民经济发展的支柱性产业之一，预计短期内仍将会进一步加大出台利好政策以刺激房地产行业的良性发展
房企前十月发债超去年16倍
2015年初证监会发布的公司债新规降低了公司债的发行难度，房企债券融资需求被释放，发行规模不断扩大。在利好政策环境推动下，大量资金涌入债市，房企公司债发行势头迅猛，万科、保利、泰禾等知名房企频繁曝出发债预案，且发行利率不断走低，进一步激发了房企发债需求，随着国内融资环境趋好，境外上市的内地房企也逐渐转向内地融资。
实际上，自今年6月份公司债放量发行以来，房企发债热情不断升温、发债规模持续扩大，成为债券市场为活跃的群体。6月18日，恒大公告称将发行200亿元境内公司债，首期5年期50亿元境内债以5.38%利率成功发行，不仅创下恒大历史低债券利率纪录，而且成为在境内发债的红筹公司。特别是9月以来，无论是境内公司还是海外上市公司纷纷发行公司债，发行债券日益成为房企解决融资困境的主要渠道。伴随房企大规模拿地，房企发债数量和规模更是呈现出爆发式增长趋势，且发行利率不断创新低，房企债券市场融资优势凸显。中指研究院数据显示，截至10月末，已有包括恒大、融创、龙光、世茂等52家房企成功发行公司债，发行规模达到1814.24亿元，相比2014年增长了接近16倍。随着发债票面利率逐步降低，房企债市融资意愿越发强烈，三季度开始房企发债速度明显加快，从各季度房企融资金额来看，三季度共有37家房企成功发行公司债，募资规模达1265亿元，占整个发债市场的60%左右；而二季度发债规模为179.79亿元，一季度为69.5亿元。
据统计显示，今年房企公司债发行利率普遍介于4%~8%之间，相比于银行贷款和同期限中期票据来说更具优势。10月份房企5年期公司债平均发行利率为4.16%，环比下降了12%，相比年初更是大幅下降32%；与同期限银行贷款利率4.90%相比，低了15%；与同期限中期票据平均发行利率5.21%相比，低了20%。对于海外上市的内地房企来说，随着海外融资成本逐渐升高，融资成本较低的境内公司债成为海外上市房企的优选择。由于公司债利率大幅降低，房企以低成本债券融资替代银行贷款、信托等高成本融资，债务负担大为减轻。业内分析人士认为，宽松的市场环境和公司债质押式回购交易制度的实施是拉低房企公司债融资成本的主要因素。
中指院方面分析称，三大因素促就了本轮的房企规模发债潮。其中，政策放松是催生本轮发债热潮的重要推手。而公司债新规明确表示，满足一定条件的公司债券可以进行质押式回购和竞价交易，新制度大大提高了公司债在二级市场的流动性及交易效率，使得债券市场在需求端得到保障。另一方面，宽松的市场环境激发了房企债市融资需求。
去库存迎来窗口期
国家统计局发布新数据显示，截至10月底，商品房(资料、团购、论坛)待售面积6.86亿平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。除此还有超过70亿平方米的在建面积，太平戴维斯更预计，到2020年，中国还将新增300亿平方米各类物业。数据显示，我国房地产待售面积自2011年来一直在不断增长，待售面积/年销售面积比例从2011年的25%持续上升到2015年10月的53%。
从去年9月30日房贷新政以来，宽松的货币环境延续，使得楼市需求逐步释放，2015年房地产市场库存整体呈上涨趋势。虽然今年以来房地产销售较明显回暖，但回暖的市场成交并没有对楼市库存带来明显改善，国家统计局数据显示，1－10月份，商品住宅销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，销售金额增长14.9%，但房地产待售面积仍处于不断增长状态，投资额持续高于销售额，房地产供过于求的状况并没有因销售回升有所缓解。房地产库存的持续高位直接影响到了房地产投资数据，1－10月，房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。这已经是地产开发投资增速的“20连跌”，受到房地产业下行影响，“三驾马车”之一的固定资产投资增速一路创出新低，连累GDP增速也出现下滑。
近日，中央频繁关注楼市去库存问题。
11月以来，“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、“以加快户籍制度改革带动住房等消费”等高层声音连续出现，使整个行业发展过程中的这一主旋律凸显出来。业内人士认为，房地产市场政策再次释放调整信号，意味着去库存仍将是未来房地产市场的重点，未来政府层面有望继续出台具体措施，而各地方尤其是目前库存高企的三、四线城市，去库存措施也会相继出台。
近日，住建部已经确定，在“去库存”成为所有稳定住房消费政策核心所在的背景下，2016年城市棚户区改造的任务目标或将创下历史新高。随之而来的，则是城市棚户区改造及其货币化补偿安置，将成为2016年楼市去库存的主要手段。值得注意的是，自高层提出房地产去库存以来，山西、四川、甘肃、安徽四个省份明确发文取消了限购政策。而多数城市的限购的松绑是在去年下半年，在46个限购城市中，目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市在坚守。
一线城市“地王”频现
临近年末，土地市场的翘尾效应愈加明显。就在三四线城市面临天量库存压力、土地出让金下降25.2%的同时，一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝天的“地王季”。在楼市看涨预期下，近两周北京等城市土地密集供应，成交价格也相应走高，并带动土地出让金整体上涨。
房企寻求多元化转型
尽管房地产业目前已经进入白银时代(资料、团购、论坛)，告别了黄金十年，面对利润增速下滑，开发商开始觊觎多元化发展获利。对于资金密集型的房地产行业来说，与多种产业融合，通过跨界转型寻找新的利润增长点。从“＋互联网”、“＋保险”、“＋金融”、“＋养老”等模式，业内人士认为，房企布局“大金融”，既可多元化业务谋求较高的 ，还可降低房地产业务的融资成本，同时还能促使房企“地产＋X产业”、“金融业＋加工业”等方向变革。
目前很多房企跨界做金融，其实就是希望摆脱对传统土地增值模式的依赖，通过控股金融企业，能够促使新一轮资本投资朝更富有竞争性和前瞻性的产业导入。地产行业与金融结合，还可能衍生出一些新的行业，如投资寿险，能够为后续养老及休闲产业的发展提供新的动力。当然，除了与金融业融合，物流、养老、旅游等“地产＋X产业”的模式也成为各大房企的新探索。
此外，由于资金面依然不容乐观，变卖股权获取资金成为不少中小房企的无奈之举。一方面，企业通过参股目标企业，或与其他机构合作开发的方式控股目标企业，进而获得较高利润。另一方面，通过对目标项目的收购可以帮助企业获得开发资源，扩大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。
房企加速海外布局
受国内市场的不确定性，以及投资者分散风险的需求带动，中国海外房地产投资在2015年继续强劲增长。今年前10个月，中国海外房地产投资总额已经超越2014年全年，预计全年对外投资总额将超过280亿美元。大型房企的海外房地产投资也渐趋多元化，由以往集中项目开发，转向投资写字楼、酒店和物流等已完成物业项目。目前国内20大房企之中，有14家已经参与了海外房地产投资，预计未来几年，出海投资的大型房企将继续增加。另一方面，越来越多的中小型房企也开始参与海外房地产投资。与大型房企不同的是，由于它们资本相对较少，所以更倾向在门槛较低、较高的非门户城市中寻找投资机会，例如美国和澳洲的省级城市。
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