[摘要] 在房地产业内，如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量，即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分，四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。
在房地产业内，如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量，即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分，四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。
开发商在提起房地产库存的时候，他们一般认为，一线城市不必担忧。
但是，今年以来，一线城市凸显的结构性矛盾点醒了他们：大量普通住宅豪宅化，刚需人群无力承担动辄9、10万甚至15万每平方米的价格，在投资投机需求已经基本退出市场的情况下，这部分房源面临过剩的风险。
未来可能打开这一市场的销路的，是改善型需求和二手房市场的充分流动。
“面粉贵过面包”
火爆的楼市，激进的开发商，成为了这一年一线城市楼市的缩影。
截至11月25日，北京土地市场成交地块达到100宗，成交金额高达1920.77亿；与此并行的是，今年北京拍出了约20宗地王。而地王之上，将盖出数千套单价10万＋豪宅。
京城遍地地王，上海滩也不甘落后。11月25日，信达地产以72.99亿元的价格拿下上海杨浦区新江湾城地块。根据多家机构推算，该地块实际楼面价已超过6.1万／平方米，刷新了上海住宅楼面价的新纪录。而此前，上海已经连续出现了5个以上地王。这些地王的出现，也将加大未来上海的豪宅供应。
渐入年末，一线城市又将迎来土地供应的小高峰。根据官方数据显示，下个月北京将有7块土地待售，上海则将有13幅经营性土地入市。深圳预计也将有三幅住宅用地出让。
房地产业界普遍认为，这些土地出让的溢价率将不会低。这意味着，在一线城市，“面粉贵过面包”的现象正在愈演愈烈，明后年“豪宅”供应将大规模放量。
供应与需求的错配
一线城市“豪宅”供应量放大的背后，隐藏着需求不足的隐忧，豪宅市场出现了供应与需求的错配。
而在今年的暴涨之后，深圳楼市出现了一个有别于北京、上海的现象，那就是普通住宅和豪宅价格接近，以及市区、郊区价格逐渐被拉平，这进一步导致深圳普通住宅豪宅化。
存量房主导市场价格
如何解决一线城市的供需错配问题？答案可能在存量房市场中，也即大量二手房业主的换房需求，而他们可以置换的前提，是先要把自己手头的房子卖出去。
“今年北京二手房交易量是一手房的三倍。北京豪宅市场卖得不错，为什么1000万以上的房子卖得这么好，很可能的原因是很多人把旧房子卖了。”任志强推测说。
在房地产业内，如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量，即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分，四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。
一线城市的土地销售显示，未来新房供应将向中高端转移，并且均价将高于周边项目。主流市场需求，尤其是小户型购房者将进一步向存量市场转移。
根据中金研究部对6个一、二线城市的调查，只有36%的新房可售资源位于核心地区，而存量市场该比例达到65%。中金的数据显示，中国主要12个中心城市未来存量市场的交易规模在2万亿，其中北上广深四个城市约为1.48万亿。
深圳二手住宅成交量从2010年起就一直超过一手成交量。今年前10月，深圳二手住宅成交套数已达到10.5万套，几乎是5.35万套一手住宅成交量的一倍。
这意味着，二手房的价格是决定一线城市房价的风向标。
“未来豪宅的去化，可能会大规模来自二手房业主的置换需求，毕竟人们都需要提升居住品质。”北京一位开发商人士说，即原来拥有市区小户型的业主想要换房，卖掉两三套去置换一套千万级豪宅。
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