房企补"子弹"并购潮再起 业内:实为资源争夺战

瞰楼  2016-04-22 08:51

[摘要] 持续的业绩飘红，并不能给房企带来足够的安全感。如何在既有环境中获取更多的资源，是不少房企一直思考的问题。在销售业绩节节攀升的背后，房企之间的并购正暗潮涌动。

今年以来，万科、恒大、融创中国等20多家房企发起近百宗对项目、土地等的并购和合作。

持续的业绩飘红，并不能给房企带来足够的安全感。如何在既有环境中获取更多的资源，是不少房企一直思考的问题。在销售业绩节节攀升的背后，房企之间的并购正暗潮涌动。

近百宗并购、合作

4月13日晚间，廊坊发展股份有限公司发布重大事项停牌公告称，公司拟筹划重大事项，且该事项可能涉及重大资产重组，自4月14日起停牌。值得注意的是，在廊坊发展股份有限公司此次发布停牌公告前两个交易日，恒大地产先后两次在上交所共斥资2.91亿元举牌“廊坊发展”，占股比例已达到5.005%。

于是，几乎在同一时间，停牌多日的浙江省国有上市房企嘉凯城被指，恒大成为其“接盘侠”的可能性很大，并且双方已经谈判多时，目前基本可以确定。

在4月份，恒大还完成了对哈尔滨老牌房企盛和置业四个大型明星地产项目的并购。

而事实上，恒大的举牌、并购，只是近期房企并购潮的一个缩影。

自去年以来持续的热销积累，让房企的资金状态达到近年来的一个良好状态。这也使得大部分房企持币待购，并购市场由此持续升温。

在3月13日，万科发布公告称，已与深圳地铁集团签署战略合作备忘录。万科拟主要以新发行股份方式，收购深圳地铁集团所持有的目标公司的全部或部分股权，地铁集团将注入部分优质地铁上盖物业项目资产，预计交易规模介于人民币400亿元至600亿元之间。

而紧接着，3月20日，融创中国控股有限公司发布公告称，其全资附属公司上海融创房地产开发有限公司与上海摩克房地产有限公司成立合营公司，并以40.32亿元收购上海摩克持有的位于上海浦东南郊的两个项目。不仅仅在上海，通过数次并购，融创先后进入了南京、武汉等多个二线城市。

据公开披露的信息统计，今年以来包括万科、恒大、碧桂园、绿地、融创中国、金科、富力、九龙仓等20多家房企在内，已经通过各种形式的并购、合作达成包括土地、项目、公司等多种形态的近百宗交易。

实为资源争夺战

很明显，表面上的业绩飘红并不能够为房地产企业带来足够的安全感。获得能够维持生存和发展的各种资源，尤其是土地，才是其房企合纵连横的出发点。

“现在房企手中的资源太少了，尤其是在北京、上海这样的一线城市。”太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤在接受记者采访时表示。他还指出，类似融创中国这类企业，通过各种形式的并购进入新兴的二线城市，也是为了寻找更多的机会。

而对于这一点，在多数企业看来也已成为共识。

作为万科集团董事会主席王石在此前多个场合直言，收购深圳地铁的重要原因之一，在于看中其背后部分优质地铁上盖物业项目。

相同的，在近期处于企业并购风口浪尖的恒大集团，每一次出手也都极具深意。

据一位接近恒大地产人士向记者透露，无论是廊坊建设还是嘉凯城，两家企业背后都拥有丰富的土地和项目资源，这和之前恒大集团并购深圳建设的套路相似。据恒大在2015年全年业绩发布会公布的深圳项目总体情况，截至去年年底，恒大在深圳拥有20个项目，遍布南山、罗湖、龙岗、福田等多个热点区域，规划建筑面积1179.2万平方米，预计可售面积为741.3万平方米，总均价预计为5万元/平方米，总合约销售额预计3700亿元以上，目前已经在土地储备中反映出来的面积仅97.2万平方米。

而一位不愿具名的业内人士向记者表示，对企业的快速扩张来说，从二级市场拿项目确实是比较省时省力的做法。此外，通过一级市场拿地时往往要与实力雄厚的开发商直接竞争，无形中会提升成本。“如果遇上规划调整就更加麻烦。现在通过收购、并购的方式拿地相对来说周期缩短了很多，压力也没那么大。”该人士如是说。

投资机遇到来？

房企并购并非新生事物，然而在这一年多却成为企业拿地和扩张的重要手段。业内人士认为，从今年初的企业间并购情况来看，这种趋势或将愈演愈烈。

研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企间并购的爆发式增长在今年出现，应该与新一轮的投资、资本市场的复苏以及政策支持三个周期叠加有关。他指出，目前房企开发投资的曲线开始反弹，正是一轮新的投资机遇期到来。

据国家统计局4月15日发布的数据显示，今年1-3月份，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%。比1-2月份的下降1.0%有明显改善。这也是近两年来该项指标增幅较大的一次，意味着房企的资金状况迎来了近两年好的时刻。

除销售市场旺盛外，宽裕的货币环境使企业能够以较为低廉的价格进行融资。分析人士指出，尽管市场前景难料，但房企的资金状况已有明显改善，未来在土地市场和并购市场的争夺也更加激烈。

一位不愿具名的业内资深人士也指出，资本市场的复苏期，使得各类回归A股的企业途径更畅通，同时对项目并购和股权并购的政策支持力度明显加大。此外，房企去库存持续，很多大房企的库存规模不足，尤其是性房企，所以会积极通过并购来降低扩张成本进而加快投资节奏。

值得注意的是，目前出现的多宗并购中，部分房企或在为回归A股寻找优质壳资源。业内人士指出，这是“一石两鸟”的做法。

行业洗牌加速？

多位业内人士认为，目前发起并购的多数为实力雄厚的标杆房企，至于是否能够形成规模化的多米诺效应，尚不能做出判断；但并购是房地产行业集中度增强的必经之路，也是行业内部洗牌的一种表现。

“大鱼吃小鱼肯定是难免的趋势，尤其是从目前一二线城市土地市场的火爆程度来看，为了争取更多的土地资源，今年内，房企通过并购等方式来获取土地的现象将会更加猛烈。”一位不愿具名的业内人士这样告诉记者。

一个不争的事实是，房地产后续寡头竞争格局在加大，而且开发过程中也更加透明。严跃进指出，更关键的是，后续盈利空间收窄后，部分房企对楼市发展的信心也在削弱。而中小房企面临的压力会更大，通过项目被并购的方式，间接退出房地产开发领域；而对于大型房企来说，通过并购项目，能够回避目前土地市场溢价率较高的风险。这也是房企曲线进行规模扩大的一个方式。

但并购之路并非毫无风险。有分析人士表示，由于房地产周期波动等因素的影响，后会对项目并购成本的估价形成较大的干扰作用，这是比较大的难点或风险。

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