[摘要] 广西出台房地产新规 "收取认购金"等套路不能再玩了
越级开发房地产项目、没有预售证就卖房、拒绝公积金贷款等情况，今后，在广西从事房地产开发经营的企业，如果出现上述情况将无法获得资质审批。近日，记者从自治区住房和城乡建设厅获悉：为了规范对房地产市场主体管理，防范市场风险，建立房地产市场监督管理长效机制，该厅日前下发《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》，并且已经实施。以下简称为《办法》。
该《办法》分为四章，共33条。其中，第三章“市场监管和服务”对房地产预售审查要求进行了完善，明确预售资金监管和使用的条件，进一步规范了房地产项目交付使用和物业管理的相关衔接工作。
第四章“检查和考核”明确了监管部门和房地产开发企业违法违规的情形和责任。如果房地产开发企业在申请资质之前一年，有超越资质等级从事房地产开发经营、恶意拖欠工程款、拒绝使用住房公积金购房等11种情形之一的，将无法通过资质审批（详见下方相关链接）。
自治区住建厅相关负责人介绍，该办法完善了暂定资质企业开发大型项目的规定，将有效防范资金链断裂和“烂尾”风险，同时，对预售监管、项目前期物业管理、违规行为处罚、信用体系建设要求等方面加以明确。出台办法的目的，可以概括为9个字：防风险、促发展、保稳定。今后，我区将严格监管房地产开发企业，完善核定资质等级和监管要求，鼓励区内外一级资质房地产开发企业在广西投资开发项目，同时扶持和服务区内房地产开发企业做大做强。
房企越级开发将从重处罚
《办法》：房地产开发企业依法按资质等级确定开发经营范围和建设规模。房地产开发企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。
按照企业的条件，房地产开发企业分为一级、二级、三级、四级和暂定资质，资质等级核定按照国家和广西法律法规及相关规定执行。如果没有按《办法》取得房地产开发企业资质证书，或资质证书超过有效期的，都不能在广西从事房地产开发经营业务。同时，各资质等级的房开企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级开发。如果主管部门发现房企未取得房地产开发资质或资质证书超过有效期而进行房地产开发经营的，将依法从重处罚。
取得项目后不得无故囤地
《办法》：取得开发项目后，非企业自身原因造成土地闲置或项目停滞的，经项目所在地房地产主管部门初审，可向自治区住房城乡建设厅申请延续暂定资质，但延长期限不得超过两年。
国家提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位后，很多地方政府纷纷推出加大供应住宅用地的计划。不过，由于楼市始终存在“囤地”这个顽疾，即便大量土地供应出去，也不一定能及时形成有效的房源供应。《办法》这一规定，可以有效推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应。今后，这将是各地政府监管的重点之一。一旦主管部门发现房企有无故拖延交房时间等扰乱房地产市场秩序行为，该企业的资质申请将无法通过审批，并依法受到重罚。
必须严格执行“一房一价”
《办法》：各市（县）房地产主管部门要加强商品房项目预售管理，严格落实房地产预售价格申报和网签制度，严格执行明码标价、一房一价制度。
对于购房者来说，买房是一件值得高兴的事，然而一些购房者却因为开发商的一些“套路”，导致自己权益受损，不得已走上维权的道路。为了维护购房者的合法权益，《办法》给房企戴上了“紧箍”，要求房开企业必须严格执行明码标价、一房一价，不能再“藏着掖着”。
同时，为了防止开发商搞“一房两卖”，《办法》还规定，房地产开发企业应及时向房地产主管部门和统计部门报送相关数据，并确保数据真实、准确、完整，不得迟报、瞒报。
房企不得拒绝公积金贷款
《办法》：房地产开发企业在销售商品房时，应当提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在商品房销售公示平台网站上和楼盘销售现场予以公示。
近年来，开发商拒绝购房人使用住房公积金贷款的现象屡见不鲜，严重损害了缴存住房公积金职工的合法权益，《办法》对此提出明确要求。今后，各地房地产主管部门在进行楼盘网上签约备案和审查预售监管资金拨付时，要结合房企和销售中介机构是否存在限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款的情形综合考查。
对存在上述情形的房企和中介，有关部门一经查证就要责令整改；对情节严重、拒不整改的企业要公开曝光，并纳入企业征信系统，依法严查。
挖个坑就卖房行不通了
《办法》：获得预售许可之前，房地产开发企业不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，不得以任何形式向购房人收取预售价以外的费用。
以房价比周边低吸睛，在没有预售证就售房或者收取认购金、定金，已成为一部分商品房销售的“潜规则”。甚至只有图纸或只挖了一个大坑就敢卖房子的事，也屡见不鲜。
购买未取得预售许可证的房屋，一旦发生纠纷，购房者将承担较大的法律风险和商业风险，比如开发商因资金问题中途停工、把钱挪作他用、改变规划交房等。这一规定有利于维护购房者的合法权益。
什么时候房企可以申请预售许可？《办法》明确规定，工程形象进度应达到25%以上。其中，多层建筑应完成基础结构施工，高层建筑应完成主体结构三层以上，超高层建筑应完成主体结构十层以上。
加强监管避免开发商跑路
《办法》：房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当在项目所在地商业银行开立商品房交易资金监管专用账户。专用账户的开户银行应与项目所在市（县）房地产主管部门建立信息互通共享机制。
当前，有的城市出现不少长期拖延交房的“老赖楼盘”。一些开发商采取拖延、“跑路”、转嫁风险等做法，给业主权益带来较大损害。有的楼盘因为资金链断裂变成老赖，有的则是手续不全、违规开发中途夭折。《办法》这样规定，可以确保项目开发建设的资金，同时避免开发商卷款跑路。
《办法》还明确规定，商品房预售所得款项，应当用于与商品房有关的工程建设。预售款项用款计划，报经房地产主管部门会有关部门审核同意后，由监管账户直接拨付给项目工程建设相关企业账户。
存在下列情形或被吊销资质
按照《办法》规定，房地产开发企业申请资质之前一年有下列情形之一的，资质审批机关不予批准资质申请；二级及以下资质存续期间有下列情形之一的，由原资质审批机关通报相关金融机构和监管部门，并根据情节依法予以警告、责令限期改正、降低资质等级、吊销资质等级证书等处罚；一级资质存续期间有下列款以外情形之一的，由自治区住房城乡建设厅提交相关监管意见并提请住房城乡建设部予以处罚：
1.超越资质等级从事房地产开发经营的；
2.要求或胁迫工程勘察、设计、施工、监理等单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量的；
3.发生较大及以上等级工程质量安全事故的；
4.将未组织竣工综合验收、验收不合格的房屋交付使用或者对不合格的房屋按合格验收的；
5.恶意拖欠施工企业工程款的；
6.未依法履行商品房屋质量保修义务的；
7.发生无故拖延交房时间、捂盘惜售、哄抬房价及其他扰乱房地产市场秩序行为的；
8.以房地产物业为抵押非法向社会公众募集资金的；
11.企业信用档案中有其他严重不良行为记录的。
发生上述情形的企业，其法定代表人或股东再次申请房地产开发资质的，应对前述情况涉及个人责任的部分作出解释说明。
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