[摘要] 国开行对外回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下， 地方 依法合规开展棚改融资工作。
近日，一则关于“国家开发银行（以下简称“国开行”）将棚户区改造（以下简称“棚改”）贷款审批权收回总行，一刀切暂停棚改”的传闻令市场风声鹤唳。当日，国开行对外回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下， 地方 依法合规开展棚改融资工作。
6月26日晚间，海通证券邀请国开行相关领导对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问。电话会议中，国开行相关领导介绍， 近两周，国开行才将审批权限收回，就该消息而言，总行层面也是把控的 严格，怕消息走漏之后，进而出现市场传闻走样的问题，引起市场的恐慌。就目前而言，情况没那么严重。“权限的上收主要是处于两方面的考量。一是，这两年国开行分行在审批时，违规现象严重，国开行总行担心后期的风险隐患就比较多；第二点是， 对棚改有一定的看法，棚改的货币化推高了房价， 对这个有一个严谨的考量。”不过，国开行随即否认，称未授权任何人员代表国开行发表棚改事宜言论。
多位业内人士表示，过去两年棚改货币化安置，房地产需求存在透支的情况，三四线城市房地产价格进一步上涨的可能性下降。
棚改货币化推高房价
棚改货币化是否真正推高了房价？业内分析师对凤凰网财经表示，整体市场对棚改政策 敏感，因为这是支撑 近几年楼市 关键的因素， 是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。在事实上，货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足下，这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。
分析师认为，棚改在过去2年，大部分城市房地产市场活跃提升的一个 重要原因，2008-2013年，棚户区改造开工量每年在200-300万套左右。2014年为470万套。2015年为601万套。2016年为606万套。2017年为609万套。 是棚户区改造的货币化安置，2013-2016年，棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房。各种政策叠加，使得在过去3年，房地产市场持续上涨，从一线城市蔓延到二线，从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。
从房地产企业看，过去3年，立足三四线城市的企业销售额井喷， 的已经年突破5000亿，三四线也出现了普遍性的房地产快周转，对于房地产市场来说，在未来酝酿巨大的风险。截至5月底，2018年新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。PSL是棚改货币化资金的主要来源。张大伟认为，棚改货币化安置资金的源头为PSL，因此，抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。
海清FICC频道全球首席经济学家邓海清对凤凰网财经表示，棚改货币化，是过去推动三四线城市房地产上涨和房地产去库存的主要推手，主要与棚改货币化增加三四线城市房地产需求有关。我们认为，过去棚改货币化政策具有一定的意义，原因在于，之前三四线城市处于房地产高库存的情况，棚改货币化能有助于去库存的问题。
三四线也开启库存短缺时代
2017年国务院政策例行吹风会上提出，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，加大 财政补助和金融、用地等支持，即第二个三年计划。2018年国家制定目标为580万套，虽然高于预期2018-2020每年500万套的预期值，但是低于2017年目标600万套，各省棚户区改造任务总体下降。张大伟分析道，从库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。
邓海清认为，目前来看，考虑到三四线城市房地产去库存已经相对充分，且房地产价格已经明显上涨了，去库存的压力已经并不存在，这可能是目前政策层要求上收棚改货币化权限、限制棚改比例的主要原因。
“2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，当下库存是连续库存46个月新低。而且看趋势，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。棚改政策， 是货币化安置政策，应该是到了调整并减少的时候了，”张大伟认为。
三四线楼市或出现降温
棚改政策调整消息一出，市场反应激烈。6月26日，地产股集体 ，A股和港股均未能幸免。跌幅较大的包括中南建设下跌9.88%、旭辉控制下跌7.91%、新城控股下跌下跌7.74%、碧桂园5494元/平方米[港北区]碧桂园4套在售下跌6.65%、融信中国下跌6%。那么，未来棚改政策调整对三四线房价以及整个楼市有何影响？
邓海清认为，由于经过过去两年棚改货币化安置，房地产需求存在透支的情况，三四线城市房地产价格进一步上涨的可能性下降，主要是之前的棚改货币化导致房地产需求存在透支，这会降低未来房地产的需求，另一方面，限制棚改货币化将降低房地产的资金来源。
关于未来房地产 而言，不少市场观点认为，考虑到去年房地产商拿地较多，未来房地产新开工面积会增加、房地产 同样会向好。邓海清表示并不认同，“主要是房地产新开工面积与房地产商对未来房价预期有关，在棚改货币化被限制之后，市场对于房地产需求、房地产价格的预期将会出现转变，在未来三四线城市房地产价格可能出现拐点的情况下，之前房地产商拿地高水平并不一定会导致新开工会有多好。”
“由于房地产 对于中国经济拉动作用明显，如果未来棚改货币化政策导致房地产 下滑，可能会使得房地产 对中国经济贡献比例下降，”邓海清说道。
上海（楼盘）易居研究院智库 总监严跃进则表示，棚户区改造对地方经济的拉动作用不容忽视，从这个意义上说，地方 对棚改的热情并未熄灭。从现有的政策动作来看，未来棚改将逐渐走向规范化，使之对房价、地方债务的影响降到 。他认为，随着棚改货币化安置的退潮，三四线楼市很可能出现降温，持续多月的三四线城市领跑房价涨幅榜的现象，将会越来越少。未来房企进驻这些区域时，也将愈加谨慎，此举甚至可能倒逼部分房企向一二线城市回流。
房企融资收紧
除了股价大跌，部分房企负债率居高不下。以大力进军三四线城市的碧桂园5494元/平方米[港北区]碧桂园4套在售为例，碧桂园2017年财报披露的数据显示，公司资产总额达到10496亿元，负债合计9330亿元，负债 达88.9%。
有业内人士分析表示，大规模扩张、并购是碧桂园5494元/平方米[港北区]碧桂园4套在售去年负债率增加的主要原因。2017年，碧桂园5494元/平方米[港北区]碧桂园4套在售新增土地达881宗，平均每天获取土地达2.4宗。获取土地建筑面积约1.4亿平方米，总代价约为4794.5亿元。
不过，负债高企也是房地产行业普遍现象。数据显示，综合房地产上市公司一季报数据，截至2018年一季度末，房地产行业资产负债率仅次于银行和非银金融。一季度136家房地产开发企业中，有近40家公司资产负债率超过80%，占比接近26%，近一半企业资产负债率超过70%。
Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的 位。在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%，其中，万科、绿地控股、保利地产位列前三，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元，负债均超过5000亿元。
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