[摘要] 2019年7月份，研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比增长7%。
一、7月40城成交环比下降8%，同比增长7%
2019年7月份，研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比增长7%。
由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，7月的移动平均同比增速为3.7%。该曲线在2015年9月达到本轮周期的点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始震荡上行，2018年12月开始震荡下行，目前仍处于震荡下行过程中。
从成交量的历史走势来看，在2018年四季度成交量出现年底翘尾之后，2019年2月份，40城新房成交量创2015年3月份以来的48个月新低。3月份和4月份，部分城市推盘量加大，楼市出现小阳春，40城新房成交量同比小幅增长，5月环比小幅下降。6月部分房企冲刺半年度业绩，推盘量加大，40城成交环比小幅增长，7月环比小幅下降。随着近日中央政治局会议对楼市的再次定调以及央行对房地产的表态，预计下半年楼市还将继续降温。
二、三类城市成交量环比均下降
2019年7月，研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降10%，同比增长15%，目前成交面积值处于2014年以来的平均水平。本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动，也领先其他城市开始调整，从今年前7个月的成交量走势及同比增幅来看，一线城市成交量已企稳反弹。
18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降5%，同比增长12%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比持平，同比增长14%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降11%，同比增长19%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比下降6%，同比增长5%。7月二线城市中东部二线城市成交环比持平，2019年前7个月，东部二线城市月度成交量略高于2016年四季度以来的平均水平，但相比2016年二三季度的高峰值还有较大差距，从目前走势来看，是否低位企稳还有待进一步观察。中部二线城市成交环比小幅下降，从同比增速曲线来看，2018年12月开始下行，虽然近两个月有所上行，但难言就此企稳，预计下半年还会有所下行。其他二线城市成交环比小幅下降，此前同比增速曲线已连续8个月下行，7月降幅小幅收窄，随着西安限购政策的升级，预计下半年其他二线城市成交还会进一步下行。
18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降12%，同比下降4%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比下降19%，同比增长2%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降7%，同比下降8%。2018年下半年，无锡、中山等几个城市成交量增长较多，可能是由于预售证有所放松，存在一些集中补签现象，导致本轮严调控的三四线城市成交面积增速较快。2019年前两月成交量重回较低水平，3月份以来月均成交量虽有所增长，但依然低于2018年下半年，7月成交量环比下降较多。弱调控或未调控的三四线城市成交环比同比均小幅下降，从成交量走势来看，2018年5月见顶后逐渐下降，2018年三四季度降温趋势明显。从同比增速曲线来看，2018年11月以来同比增速连续7个月收窄，2月份进入负区间，近两个月同比降幅小幅收窄。
后续来看，一线城市由于连续两年成交量低迷，目前已企稳反弹；东部二线城市中苏州今年已多次升级调控政策，南京、杭州、宁波等多城近期房贷利率上调，预计后续还会继续降温；其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。
三、40城年初累计成交面积同比增速持续小幅震荡
2019年1-7月，40城累计成交面积同比增长1%。历史走势来看，2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。2018年，40城累计成交面积同比增速曲线出现了反弹，这主要是因为三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。2019年1月，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，2月持平，3月上行，此后在0轴附近小幅震荡。考虑到7.30政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，预计下半年各地调控政策松绑的可能性几乎为0，部分热点城市的调控政策还在陆续收紧，外部国际环境复杂多变，判断出该曲线震荡后还有可能继续下行。
对比国家统计局公布的住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城曲线波动更大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。预计2019年1-7月新建商品住宅成交面积同比降幅依然是在0附近小幅震荡。
四、预计2019年下半年40城成交继续下滑
2019年1-7月，40城新建住宅成交面积同比微增1%，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月份出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。二季度，住建部对住宅价格指数累计涨幅较大的10个城市进行了预警提示，此后苏州、西安等城市纷纷加码调控，西安出台了二线城市中最严限购令，7月以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控。7.30政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心，预计下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微。同时，央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。近日，南京、苏州、杭州、宁波等城市纷纷上调房贷利率。
综合考虑这些情况，部分热点城市调控政策还有收紧的可能，预计楼市还将继续降温，下半年40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹；东部和中部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。
附注：40个典型城市分别为：
4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。
18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波；其中东部二线城市为：苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门；中部二线城市为：郑州、武汉、长沙、南昌；其他（西部和东北地区）二线城市为：南宁、兰州、长春、成都、重庆、西安。
18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中7个本轮调控的三四线城市为：扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山11个弱调控或未调控的三四线城市为：温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。
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