[摘要] 12月15日，国家统计局发布最新商品住宅销售价格等数据。
12月15日，国家统计局发布商品住宅销售价格等数据。数据显示，2021年11月份，70个大中城市住宅销售价格环比延续下降态势，且同比涨幅持续回落。同时，房屋销售面积及销售额、房地产开发投资增速、到位资金增速等均呈现持续下降的态势。
业内人士认为，当前楼市买方话语权更大。临近年底，市场以价换量行为增多。不过，后续随着信贷环境改善、改善型住房政策支持等，压力会得到减缓，加快市场成交筑底回升。
房价持续下降
新房方面，数据显示，2021年11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅相比较10月份扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格降幅与10月份相同，环比下降0.3%。
二手住宅销售价格也呈现下跌的态势。数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅相比较10月份收窄0.2个百分点。四个一线城市二手住宅销售价格环比均出现下降，广州跌幅，为0.5%。
对比来看，二三线城市二手住宅销售价格降幅均较10月份有所扩大。数据显示，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅较10月份扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅相比较10月份扩大0.1个百分点。
根据简单算数平均计算，11月份70个城市二手住宅销售价格指数环比下降0.4%，呈现出扩大的态势。目前，二手房价格下跌的程度要大于一手房。后续需要关注二手房市场降温的风险。如果二手房交易不好，也会影响到二手房卖方置换房屋的需求，进而影响一手房市场。
当前楼市成交热度仍然处于底部调整期，买方话语权较强。临近年底，部分银行放出按揭贷款额度，购房者需求活跃度有所恢复。在此背景下，供给端为了在年底前尽快售出房源从而下调房价的行为增多。
此外，住宅销售价格跌幅继续扩大的城市以弱二线以及三四线城市为主，这类城市购房需求整体支撑较弱，市场预期的筑底和改善需要更长的时间。
房屋销售增速持续下滑
数据显示，2021年前11月份，商品房销售面积为158131万平米，同比增长4.8%；商品房销售额为161667亿元，增长8.5%。值得关注的是，这两大指标从2021年年初开始均呈现连续下滑的状态。
分区域来看，东部地区、中部地区、西部地区商品房销售面积和销售额均出现增长。其中，东部地区两大指标涨幅，销售面积同比增长5.8%，销售额增长11.8%。不过，东北地区商品房销售面积为5844万平米，下降7.5%，销售额为4660亿元，下降11.0%，也是四个地区中出现销售面积和销售额下降的区域。
存量方面，数据显示，截至2021年11月末，商品房待售面积为50165万平米，相比较10月末减少38万平米。其中，住宅待售面积减少99万平米，办公楼待售面积减少14万平米，商业营业用房待售面积减少26万平米。
政策层面，成都、南通等地从限购、预售资金监管、人才补贴等方面出台措施，缓解房企资金压力的同时，也鼓励购房需求，提振市场信心。金融环境方面，房贷利率连续两个月下行，放款周期出现缩短，这也起到稳预期的作用，向市场释放一定的积极信号。
开发投资增速进入“温和”区间
除了住宅销售价格之外，房产开发投资增速也持续呈现下降的态势。数据显示，2021年1-11月份，房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%，比2019年1-11月份增长13.2%,两年平均增长6.4%。
6.0%的增速表示房地产开发投资从此前的“过热”空间进入“温和”空间，后续要防范步入“过冷”空间，即低于5%的水平。总体来看，房地产开发投资是衡量房地产景气度的重要指标，短期内数据略显低迷，这与房地产销售大环境没有持续改善有关。
国家统计局发布的数据显示，2021年1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积为959654万平米，同比增长6.3%。不过，房屋新开工面积出现9.1%的下降，为182820万平米。房屋竣工面积增长16.2%，为68754万平米。
同时，土地购置面积持续下降，2021年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积为18287万平米，同比下降11.2%。不过，同时期内，土地成交价款为14519亿元，增长4.5%。而房地产开发企业到位资金增速也呈现下降态势，企业融资压力仍大。数据显示，2021年前11月份，房地产开发企业到位资金为183362亿元，同比增长7.2%。 但国内贷款和利用外资仍然出现下降，降幅分别为10.8%和41.7%。房地产开发企业主要资金来源仍然为定金及预收款。
目前，各地第三轮土拍陆续拉开帷幕。对比来看，多城调整了第三轮土拍的规则，下调拿地门槛，并增加住宅用地数量。第三轮土拍中也出现了流拍现象，积极降低拿地成本和创造更好的营商环境是提升土地市场活跃度的关键。
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