[摘要] 4月12日，联合国际发布研报《中国房地产开发商2021年度业绩回顾：物竞天择》，报告指出，该机构所评级的中国房地产开发商2021年在合约销售和收入方面分别平均增长6.7%和18.2%(不包括离群值)。
4月12日，联合国际发布研报《中国房地产开发商2021年度业绩回顾：物竞天择》，报告指出，该机构所评级的中国房地产开发商2021年在合约销售和收入方面分别平均增长6.7%和18.2%(不包括离群值)。然而，由于更多的房价降价和折扣销售，其毛利率在2021年继续收紧，与2020年相比平均下降了2.3个百分点。因此，在2021年，这些房地产开发商的盈利和股息分别下降29.3%和削减40.8%(不包括离群值)，这主要是由于较低的毛利率所造成。
在2021年，这些房地产开发商的总负债平均增长了2.9%，净负债率平均增长了3.7个百分点，这主要是由于其手头现金较少所造成。这些房地产开发商的平均融资成本在2021年下降了0.2个百分点，而在“三道红线”规定中的三个门槛中，这些开发商都能通过两条或三条。
联合国际相信合约销售的减少导致其2021年的收入低于预期。毛利率的持续恶化开始对房地产开发商的盈利表现产生重大影响。此外，关注未来12个月内许多房地产开发商再融资成本的可持续性和再融资活動的可行性。
近来有些房地产开发商经历了审计师的辞职或更换，同时也有些开发商甚至无法在三月底前公布其年度业绩，或者只能提供未经审计的业绩。我们认为，这些问题引发了投资者对房地产开发商财务报表可靠性、财务状况透明度以及公司治理健全性的担忧。有些房地产开发商因无法公布业绩导致其的股票被暂停交易, 此将限制他们再融资的渠道。房地产开发商因缺乏经审计的年度业绩可能会加剧其评级下调的风险，并加速其债务偿还压力，所有这些都可能进一步增加其流动性和违约风险。
大部分房地产开发商在2022年将采取审慎的经营策略，并注重业务的可持续性。这些地产商制定了审慎而没有明显增长的2022年合同销售目标，有些甚至拒绝设定此合约销售目标。他们在土地收购方面将保持谨慎，并专注于加强流动性管理，例如加强合约销售的现金回款。
鉴于整个行业的合约销售和平均售价的降温，联合国际认为，政策限制的高峰可能已经过去。 我们预计更多地方政府将在2022年的剩余时间里实施宽松措施或放松现有的政策限制。尽管如此，近期的疫情可能会阻碍或延迟合约销售的复苏。
考虑到离岸美元债市场的信用重新定价风险和投资者的避险情绪，只有少数优质和投资级别房地产开发商可能仍然能够以较高的融资成本进行再融资活动。相反，离岸公募美元债融资渠道仍然将基本面较差的房地产开发商被拒之门外。资产处置可能是基本面较差或陷入困境的房地开发商的替代方案。然而，潜在买家和房地产开发商之间的两难局面可能取决于价格和/或条款的谈判过程。此外，以离岸资产作为抵押的私募债券发行为一些流动性紧张且在公开融资渠道无法获得资金的房地地产开发商提供了机会。此外，部分房地产开发商仍有能力进行其他方式的融资，如发行可转债、股票挂钩证券、可交换债券等。
总体而言，预计房地产开发商在中短期内仍面临还款压力，联合国际对中国房地产开发商行业的短期信贷前景保持谨慎。
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