[摘要] 自3月16日起，截至4月18日，中交地产股份有限公司（000736.SZ，以下简称“中交地产”）已收获了13个涨停，领涨A股房地产板块。但4月18日午间，中交地产股价一路下滑，盘中一度跌停，令人意外地上演了“天地板”行情。
自3月16日起，截至4月18日，中交地产股份有限公司（000736.SZ，以下简称“中交地产”）已收获了13个涨停，领涨A股房地产板块。但4月18日午间，中交地产股价一路下滑，盘中一度跌停，令人意外地上演了“天地板”行情。
4月18日收盘后，记者向中交地产证券事务代表拨打了电话，其对《华夏时报》记者表示：“（突然跌停）与公司层面没有任何关系，对于第三方机构或媒体的说法我们不作评价，一切以公司公告为准。”
4月3次提示股价异动
4月18日，房地产板块冲高回落，截至《华夏时报》记者发稿，包括中交地产、渝开发、南国置业、新华联等在内的多只高位地产股跌停。
其中，中交地产股价触及跌停上演“天地板”。据“数据宝”，4月18日，中交地产股价不断上涨，直至上午10:51涨停。但之后开始持续下滑，截至14:34成交量1.18亿股，成交额29.34亿元，振幅达19.98%，换手率16.93%。截至收盘，中交地产报22.00元/股，跌9.91%。
值得注意的是，近一个月来，中交地产股价持续飙升。Wind数据显示，从3月16日起，中交地产从低点的6.30元/股逐步上涨至4月15日收盘的24.42元/股，区间振幅高达282.68%，且期间频现多个涨停板。另据“数据宝”，同期，17个交易日内（包括4月18日早盘涨停），中交地产已经录得13个涨停。
因其股价变动，深交所近日也向中交地产发出关注函，要求其说明是否存在未披露的重大信息，以及实控人、高管等是否存在买卖公司股票的行为。
《华夏时报》记者统计，4月份以来，中交地产已三次发布股票交易异常波动提示。其中，4月18日上午，中交地产发布《股票交易异常波动暨风险提示性公告》（以下简称“公告”），透露公司股票在连续3个交易日内（2022年4月13日、14日、15日）收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，根据深交所有关规定，属于股票交易异常波动的情况。
在二级市场交易风险方面，《公告》指出，截至4月15日收盘，公司收盘价格为 24.42元，换手率为14.00%，静态市盈率72.07，市净率5.21（数据来源：Wind金融终端）。同时，根据中证指数有限公司相关分类数据，公司所属证监会行业分类房地产业新静态市盈率8.15，市净率1.07。3月16日至4月8日期间，公司股票价格区间涨幅为140.68%，区间换手率为172.01%。
在上述《公告》中，中交地产表示，公司股价近期波动幅度大，估值高于同行业上市公司水平；股票价格受多种因素影响，包括宏观经济形势、行业政策、公司生产经营情况、资本市场氛围、投资者心理预期等多个方面，对此，公司提醒广大投资者“应充分了解股票市场风险，审慎决策、提高风险意识”。
与此同时，该《公告》还强调，公司前期披露的信息不存在需要更正、补充之处，公司生产经营活动正常、未发现公司近期内外部经营环境发生重大变化，自查不存在违反公平披露的情形等。
2021年“三道红线”全踩
4月18日收盘后，就中交地产为何连续13个涨停、今日又为何突然跌停的问题，《华夏时报》记者向中交地产证券事务代表拨打了电话。该事务代表对《华夏时报》记者强调：“（突然跌停）与公司层面没有任何关系，对于第三方机构或媒体的说法我们不作评价，一切以公司公告为准。”
其向《华夏时报》记者言简意赅地表示，“房地产数据很差”。而据国家统计局4月18日上午发布的数据，今年一季度，商品房销售面积下降13.8%，商品房销售额下降22.7%。
尽管或许是市场层面的影响。但不容忽视的是，近期频繁喜提“涨停”的中交地产，在财务方面存在一定压力。
公司于4月14日晚间发布的年报显示，作为中交集团在房地产板块的A股上市平台，2021年1-12 月，中交地产实现签约销售金额560亿元，较上年同期增长5.07%；2021年1-12 月（权益口径）公司实现签约销售金额398亿元，较上年同期增长7.28%。
财务指标方面，截至2021年12月31日，公司总资产为1419.62 亿元，较上年末增长 42.67%，归属于上市公司股东的净资产32.59亿元，较上年末增长6.44%；2021年1-12月实现营业收入145.42 亿元，较上年增长18.23%，实现利润总额15.22 亿元，较上年同期增长4.00%。但同期实现归属于上市公司股东净利润2.36亿元，较上年同期少32.19%。
2021年，中交地产现金流及现金等价物净增加额为18.61亿元，较2020年减少27.32%。其中，经营活动产生的现金流量净额为-44.52亿元，已连续三年为负值。对此，年报解释说，主要为公司在报告期内新增项目增加，支付的土地款项增加。
根据年报，2021年，中交地产通过收并购、增资以及招拍挂的方式获取新项目 24 个，累计土储为981.55万平方米，总建筑面积为 3217.14万平方米， 剩余可开发面积为1787.74万平方米。
值得注意的是，这是中交地产在债务压力下进行的规模扩张：截至2021年底，中交地产总负债为1240.17亿元，较2020年末增长43.18%。其中流动负债达772.68亿元，短期借款8.89亿元，一年内到期的非流动负债177.86亿元，期末现金及现金等价物约107.62亿元。
年报显示，中交地产的融资途径包括银行贷款、债券、信托融资及其他，“加上控股股东及实际控制人的信用支持和直接支持，有力支撑了公司投资拓展和经营活动的正常开展”。
其中，向大股东借款是中交地产融资的主要渠道之一。年报披露的股权结构显示，中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）通过中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”），持有中交地产53.32%的股权。
根据年报，为提高决策效率、保证公司在2021年度资金需求，公司拟向中交房地产(包括下属控股子公司）借入款项不超过100亿元人民币，借款年利率不超过10%。其中，2021年12 月，根据经营需要，中交地产向中交房地产（及其控股子公司）的部分借款进行展期。例如，公司向中交房地产借款26.80亿元，展期两年；中交地产南京有限公司向中交房地产借款3.50亿元，展期两年等。
在年报中，对于2022年的发展目标，除了明确投资方向，加大收并购及增资合作力度，持续践行多元化投资模式之外，中交地产强调还“严控有息负债增长速度，减轻短期偿债压力”。
对于中交地产交出的业绩报告，4月15日，亿翰智库发布研报，直言2021年中交地产三道红线相关指标表现不佳，其中净负债率为 217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.7倍，“三道红线”全踩。
不过，亿翰智库强调，“中交地产作为央企，相比其他企业来说，具备较强的融资优势”。研报指出，在2021年融资环境整体偏弱的情况下，其以AA+信用首次成功注册储架20亿元，通过购房尾款ABS成功发行11亿元，不断拓展新的融资方式，以支撑公司的可持续发展。
同时，亿翰智库还指出，截至2021年底，中交地产拥有剩余可开发土地1787.7万平米，充分满足公司未来开发的需要，这一点恰好弥补了受“三道红线”限制，公司较高的偿债压力无法再实现有息负债快速增长的缺陷。“也就是说，即使中交减少投资，将工作重心向降负债方面转移，其拥有的货值也能满足公司销售业绩的稳定提升。”亿翰智库表示。
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