[摘要] 最新机构数据显示，9月房企非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%。1-9月，信用债融资在非银融资方式中占比已超50%。信用债以外，ABS融资是热度次之的融资方式。
最新机构数据显示，9月房企非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%。1-9月，信用债融资在非银融资方式中占比已超50%。信用债以外，ABS融资是热度次之的融资方式。
今年以来，信托融资接连下滑，海外债融资已连续两月为零。金融业内人士对《华夏时报》记者分析，“三道红线”出台后，企业靠银行融资和信托融资比例降低，目前信用债和ABS成为主流融资方式。
有专家对记者分析，9月非银融资回温或因近期楼市刺激政策发挥效应。10月11日，业内人士张亮对记者表示，“目前，借新还旧仍是房企融资的重要目的。房企销售回款和去年相比距离很大，唯有市场回暖，还款压力才能得到实质缓解，但这有赖于进一步的利好政策刺激。”
非银融资环比上升
7月断供事件后，市场信心再受挫，房企融资困难加剧。中指数据显示，今年8月，房企的非银融资分别同比下降55.7%，环比下跌28.2%。不过，房企8月融资吃力的局面在9月开始改善。
中指数据显示，9月房企非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%。
具体来看，9月信用债融资同比上升10.6%，环比上升30.8%；信托融资同比下降73.2%，环比下降42.3%，ABS融资同比上升41.1%，环比上升26%。中指院相关分析人士指出，“融资形式稍有好转”。
10月12日，知名财税审专家刘志耕及某银行人士对《华夏时报》记者表示，“目前房地产市场形势还不明确，非银融资环比上升也可能是对前期大幅下降的阶段性调整，或是下降过程中的波峰。如果上升期限较长，并使得同比止降回升，那才是非银融资的真正好转。”
从融资结构来看，9月信用债规模占比47.3%，海外债占比0%，信托融资占比11%，ABS融资占比41.7%。由此可见，当下信用债与ABS是融资的主要抓手，尤其信用债几近占到半壁江山。
从事房地产行业20年的张亮，10月11日对《华夏时报》记者表示，“境外债回落属意料之中，大量美元债违约和展期，已给房企信用造成伤害，不少房企被降低评级，融资环境已不再支持。”
2020年，为防止信贷资源流入过度借贷的房企，同时推进行业降负债、去杠杆进程，房地产“三道红线”融资监管新规出炉。自此，房企融资再度收紧，去杠杆和降负债成为多数房企的重要任务。
10月11日，一位金融业内人士对《华夏时报》记者分析，“此前划出‘三条红线’，原来房企通过发资管（集合资产管理）、信托产品以及银行直接借贷的路子难走了。弱势民企多数退出，而国企和强势民企当前通过信用债和ABS融资也主要是推进存量业务。近期融资政策放松，主要是为推进保交楼。”
今年7月28日政治局会议，“保交楼”首次被写入政治局会议文件中，自此，保交楼成为行业的年度重大事项。同时，各地多项支持楼市的利好政策不断推出，楼市信心开始修复。
8月和9月，全国各地利好政策密集推出，多城开始降低公积金贷款首付比例、提高贷款额度，多城支持“一人购房全家帮”和“商转公”。9月开始，多城开始推广二手房“带押过户”。与此同时，就连北京也开始实行存量房交易“连环单”业务并行办理。9月29日，央行、银保监会发布通知指出阶段性调整差别化住房信贷政策。
从地方到中央，从四五线城市到首都北京，国家支持楼市发展的信号越来越强，力度正在持续加大。不过，虽然信用债同比和环比均实现上升，但根据中指数据，今年1-9月，房企非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。
10月11日房地产市场销售额整体下行，是非银融资同比下降的主因。但近期房地产利好政策频出，已显示出对部分民企的融资支持，这是融资数据环比改善的原因。倘若后续仍有利好政策释放且房地产市场发展得够活跃，企业融资需求会被深度激活。反之，若市场热度不够，那么即便有好的融资政策，房企也未必积极融资。
需要说明的是，信用债融资上升的同时，融资利率也在下降。9月融资综合平均利率为3.67%，同比下降2.14个百分点，环比下降0.44个百分点。其中，信用债平均利率3.21%，同比下降0.79个百分点，环比微降0.16个百分点。
10月11日，合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者表示，“信用债的融资成本和企业的资质正相关，资质越好，融资成本越低。非银融资中，资质较好的央企、国企占比较大，而这些企业的融资利率低，这是信用债利率整体下降的因素之一。9月整体融资成本下降，主要受信用债占比50%的结构性因素（所致）。”
10月11日，业内人士张亮对记者表示，“目前，借新还旧仍是房企融资的重要目的。房企销售回款和去年相比差距很大，唯有市场回暖，还款压力才能得到实质缓解，但这有赖于进一步的利好政策刺激。”
信用债成顶梁柱
目前，房地产市场发展的根基是“信用”，以商业信用为发行基础的信用债已成为债权市场中不可或缺的顶梁柱。有金融业内人士分析，目前全市场存量的信用债大概32万亿，相对利率债而言，信用债会存在一定的信用风险。倘若发展企业没有能力按期足额兑付债券，投资者将面临损失。
根据中指数据，从融资结构来看，9月信用债和ABS两种融资途径占比高达约89%。
9月房企共有37 笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分后约为459亿元，环比减少6.8%，偿债潮仍在持续。其中已经有3家百强房企出现公司债、美元债等实质性违约。
除信用债以外，ABS也是当前房企的主要融资途径。中指院相关分析人士表示，相较于其他融资渠道，近期ABS发行较为平稳，而其中的“商业地产抵押证券”占到全部ABS发行额的52.2%。
ABS融资是由各企业的贷款协议或者应收账款作为担保基础发行，从而进行融资的方式。简单来说，就是将缺乏流动性，但具有可预期收入的资产，通过在资本市场发行证券的方式出售来获得资金。
“多数企业是依靠存量资产在融资，所以ABS占比也较高。”上述金融行业人士表示。张亮认为：“归根到底，融资只能解决前端流动性和暂时困难，真正恢复元气，还得靠市场升温。”
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