近期，楼市出现一个现象：提前还房贷。
在国家、银行、各地方政府不断释放楼市政策后，未购房者欢喜，大有出手之势。对于已购房者，则有了更多的想法和担忧，其中比较突出的就是“该不该提前还房贷”的问题。
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过去，风险规避型家庭，有的会选择提前还房贷；换房时，也要提前把贷款还掉。但整个社会的大趋势是，怎么才能借到更多、更便宜的钱来投资获利。比如，笔者所了解的深圳居民，如果手上有一大笔钱，他们买房的策略并不是“多点儿首付、少点儿月供”，而是“少点儿首付，多买一套”。简言之，能多贷款就多贷款。除了银行的钱，还要高成本从其他渠道借钱。
一直以来有个理念是，长达数十年的房贷，是个人一生中极少有的、以低息向银行借钱的机会，相当于借银行的钱来投资。而且，房价上涨的收益非常可观，覆盖银行贷款利息绰绰有余。这是用别人的钱，实现自己的财富梦。另外，国家会频繁地救助经济，手段就是货币宽松，这会导致通胀，一百万的房贷在几十年后有可能大幅贬值，房贷的压力只会越来越小。
但，今非昔比。看4月经济数据，居民住房贷款、非住房消费贷、经营贷款，全部负增长，住房贷款直接少了605亿。
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住房贷款当然不是第一次“负增长”，但15年来，也只有3次：2020年2月、2022年2月以及2022年4月。2020年2月那次受疫情爆发影响，很快好转。可今年2月刚“负”，4月又“负”，大家贷款买房的意愿真的在降低。
也难怪，#这届年轻人不想给银行打工了#话题冲上微博热搜，提前还贷蔚然成风，化身流量密码。
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到底要不要提前还贷
传统思维的引导下，很多业主将房贷视为一生的拖累，有些人的人生目标甚至是多赚钱，早日把房贷还清，或者希望少付一点利息，早日无债一身轻。
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这一套思维，面对房贷却未必如此：
1.货币贬值，通货膨胀
M2（现金+各类存款的总和）作为衡量市场流通资金的指标，可以看出货币贬值的程度，M2越多，钱越不值钱。
截止2019年末，M2余额是198.65万亿，而十年前，这个数字是60.62万亿，整整涨了近4倍。
由于市面上的钱越来越多，货币长期处于宽松状态，造成财产性收入远远跑赢工资性收入，这就是为什么工作10年，还不如在公司旁边买个房子赚得多的原因！
通货膨胀就更好理解了。以一碗牛肉面举例：十年前，5块钱就能吃一大碗，而现在，5块钱也就能喝碗汤。
今年借了100万，10年以后，可能这100万只值50万。
所以，别看你30年的房贷利息大，扣除通货膨胀率后，你会发现它是一个让你惊喜的数值。
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2.流动性价值
提前还房贷，意味着手上的流动资金会大幅减少。
如果你选择10年还清贷款，到时候就很可能陷入「流动性陷阱」——你现在30岁贷款，10年后你才40岁，正是人生中事业和收入的巅峰期。
那么过两年，如果出现了一套房子有很大的升值空间，或者一个项目有明显的投资收益，你却发现手头上没有足够的现金流，这时候因为不能及时拿出钱或拿到的钱成本较高，岂不是后悔晚矣？
3.首贷
可以确定的是，对于个人借贷，房贷是目前中国金融市场上能找到的利率最低的优质贷款产品。如果你有公积金名额，那就更划算了，大部分城市能做到3.25%。
记得2015年的时候，楼市为了去库存，银行甚至能批出来7折的商贷，简直是白送给你钱，然而依然有很多人惧怕贷款，以为银行不安好心，在故意掏空自己的腰包。
当然这种好事情只能用于首套房置业，目前的政策二套都会大幅提高首付和利率，所以一定要珍惜「首贷」。
4.还款进度
房贷的还款有且只有两种：一种是等额本金，另一种是等额本息。
选择哪种还款方式？已经还了多少？会对我们要不要提前还贷有很大影响。
我们考虑提前还贷，最主要的目的就是想少还一些利息，那么申请提前还款前，首先要考虑自己的还款进度：
如果申请的等额本息还款，且还贷期限超过了一半。那么提早还款依然改变不了本息还款结构，意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还（也就是说就算选择提早还款，利息还是那么多的利息），剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还款没占到一点好处。
如果申请的是等额本金还款，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
所以你要做的就是贷最多的钱，还最长的时间，按部就班，切勿急躁。
哪些情况可考虑提早还贷
1.未来贷款利率有上涨的可能
如果未来房贷利率有大幅上涨的可能，那不如趁着现在利率低、利息少赶紧还贷。不过按照目前情况来看，近期贷款利率上涨的可能性不大。
2.处于还贷初期
在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，可以考虑提前还一部分。
3.把房子作为投资工具的人
如果你希望尽快还清贷款以房作抵押，或者还清贷款撤销抵押卖房的，也可考虑提前还房贷。
4.公积金账户余额多
在很多城市公积金是专款专用、不能提取，如果公积金账户里积累了较大额的资金，放在账户里只能享受几乎忽略不计的活期存款利息的话，那还不如提前还贷。
5.自身排斥负债
对多数买房人来说，身背房贷欠钱的感觉并不好受，有的人可能因此产生焦虑，如果你一想起身负巨债就吃不好睡不香，又正好手头宽裕些，那不如早些把房贷还了吧。毕竟自己的身体最重要。
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总结
理性看待，量力而行。这句老生常建议的话依旧适用于“提前还贷”的话题上，毕竟年入百万、千万的金字塔尖人群，自然无需考虑，但普通老百姓仍然是社会的大多数，从自身实际出发，理想抉择总归没有错。
瞰楼2022-06-09 19:02:27
