近段时间，低首付，0首付的话题非常火。从年初到年中，开发商都打着回笼资金的旗号，想方设法的给购房优惠，各种噱头层出不穷，不仅仅低首付，甚至0首付。
事实上，不仅是贵港，今年以来，包括重庆、杭州、广州、惠州、郴州、武汉、菏泽、哈尔滨、郑州等全国多座城市，“低首付/零首付”都曾以各类形式出现。
这当然与当下楼市行情不无关系。
根据中指院统计的数据显示，今年1-4月，全国100城新建商品住宅成交规模居历史同期较低位，从一线城市到三四线城市，无一逃过成交下滑的命运，百城整体同比下降幅度超过四成。
在楼市下行的大环境里，房企面临着巨大的销售压力。于是有的房企为了走量，重新祭出了“零首付”这个大招！
曾经能做首付分期的楼盘就是香饽饽。现在架不住开发商们热情似火，直接给你“0首付”。
在此基础上，还有送2年租金、送6个月月供、送全屋装修、送现金补贴、9999元享20年车位使用权……折扣多到眼花缭乱，说得跟白送一样。
低首付以价取量
从近几个月的销售排行榜来看，低首付、0首付也起到了一定的作用。
城西部分做低首付的楼盘，都有着十分亮眼的销售成绩，以价取量的方式，在冷淡的楼市中取得了一定的成效。
据了解，自9月份港北新区某项目取消低首付政策后，9月（截止日前）销量远低于6-8月，甚至在中秋销量榜中黯然退出。由此可见，低首付获得了购房者的认可。
然而，“低首付”“0首付”购房，究竟是真优惠还是又一个坑？
经过踩盘我们整理了以下几种形式的低首付甚至0首付进行分析背后是如何操作的。
首付分期=首付贷
首先是最早出现的首付分期。
首付分期是指在按揭买房的基础上，将首付款再一次按揭支付，从而实现的低首付买房，分期的剩余首付款需在1-2年左右的规定时间内支付。
由于首付分期需要向开发商或者第三方金融机构借款，因此首付分期也分为有税和无税，一般情况下，需要交税的首付分期是开发商和第三方金融机构合作，由金融机构借款给购房者，因而产生税费。无需交税的情况则是开发商作为借款方，将部分首付借给购房者，因此不产生税费。
这个方式对购房者来说首付款没有本质的改变，只是延缓了支付的压力。并非指消费者首付少了，或者一分钱都不要，就能喜提新房。
开发商为消费者垫付首付，消费者分期偿还，这其实就是为消费者提供“首付贷”。开发商提供的首付贷利息往往比银行房贷利息更高，前两年的时间内压力较大。且利息之高，只会让消费者出更多的钱，得一时的轻松而已。
如果是开发商自主借款（不经由第三方机构）且免息的情况，可以综合考虑开发商实力、经营状况进行选择。
噱头式的低首付
第二种是开发商向已签约购房者免费提供带有奖励性质的实物补贴，例如装修补贴、物业补贴、车位补贴等；通过各项补贴、赠送等方式变相实现首付款降低。但这种方式对于购房者而言，实际首付压力没有降低。
仅仅是个宣传噱头。
通过其他补贴方式变相转换首付压力，认可并买单的消费者并不多。大部分人缺的是首付而非后续的林林总总，而且值得深思的是，后续的费用大幅减免有可能会导致交付后的质量、设施减配的问题。
上车门槛低了，但套路还不少
第三种，是开发商直接“割肉”让利，以现金优惠、现金贴息等方式向购房者返还购房款。
一般操作程序上是先由买家支付首付，等贷款批下来，开发商拿到银行的放款后，再将部分首付返现给买家，相当于购房返首付。
以城西某盘举例：通过各项折扣达到单价4762元/㎡，总价470994元；通过抬高合同价（还有一个原因是网签单价不能低于5000元/㎡）的方式，操作为向银行贷款47万。抬高单价后所需付的首付款，由开发商联合第三方金融机构补贴返还，中间产生一万三左右的税费。各项款项加上后，首付款仅2万6。
一些楼盘会通过团购费的方式，规避法律风险。
看起来降低了购房者的上车门槛，暂时解决资金不足的问题。
实际上购房者的成本大大增加。首先是贷款总数增加了，月供相应提高，其次规避风险的操作导致团购费、税费增加负担。
看似返还首付费用，本质上是通过购房者将债务转移，获取银行高额贷款。
大V君在这里也对这一类开发商有很大的质疑。如果大规模的返还购房款让利，以此获得银行的放贷，很有可能出现了严重的资金链问题，急需回血。在之后是否会收割完韭菜后跑路，也很难提前辨别。
提醒在最后
目前市面上的购房返首付的方式也等同于暗戳戳地降价，而在贵港曾经出现过阴阳合同的低首付，通过做高合同价的方式，能让购房者将总房款完成贷款，购房者只需支付维修基金、签约费等首付，其余都是月供。这种方式的差别在于抬价，一方面提升了房价水平，一方面月供压力大，利息更高。
无论是低首付还是0首付，无非是开发商为了回笼资金而玩的“数字游戏”。
大V君想提醒的是，如果有楼盘推行的是抵押借贷类的“零首付”活动，购房者在提供抵押品的时候，应该注意保护所提供抵押品的安全，切勿随意将抵押品交至不相关人员手上；
而在签署借贷类协议之前，购房者一定根据自身经济实力，量力而为提前算好“还贷账”，要能正常承担得起每月房贷及首付款借贷还款的偿付压力，否则一旦逾期或断供，就会被列入金融机构的黑名单，得不偿失。
最后要提醒的是，目前银行是没有向市场上任何人和机构提供购房“零首付”“首付贷”这一性质类别的金融产品和服务。一旦遇到楼盘宣称“在与银行机构联合开展‘0首付’购房活动”，一定要提高警惕，切勿轻信楼盘营销人员的一面之词，冲动签约购房。
瞰楼2022-09-20 17:32:17来自广西省
