2023年贵港楼市的5大预测

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疫情放开之后，社会各界对2023年的楼市都充满了新的期待。原本该在2022年最后一天发布的，只是由于身体原因推迟到了现在才发出来，不管怎样，虽迟但到。

有人说，2022年是楼市自2008年以后最难的一年：量价齐跌。

但谁都知道，2009年发生了什么？全中国房价涨幅高达24.7%，创下历史最高。

当然，历史不可能简单地重复。

2022年的楼市，可以说充满了波折、挑战和机遇。

莫斯科不相信眼泪，贵港楼市也不是靠豪言壮语就可以提升的。那么，2023年会怎么样？我们大胆给出5个楼市预测，供参考。

房住不炒不提了？

2003年，房地产首次被确立为国民经济支柱产业，2022年又第二次重提为支柱产业，时隔近20年，这一切又回来了？

根据相关统计，2021年房地产及其完全拉动上下游行业增加值为28万亿元，占GDP24.5%。其中，房地产和住房建筑行业占增加值12.5万亿元，占GDP10.9%。房地产行业增加值7.76万亿元，占GDP6.8%，拉动整体经济增长0.4个百分点。

再来看一组各省对房地产行业的依赖的程度，证明支柱行业真的不是某个专家随便说说而已。

2022年又有多大规模呢？

按照国家统计局数据显示，1～11月商品房销售面积121250万㎡，同比下降23.3%；商品房销售额118648亿元，同比下降26.6%。那么保守估计2022年全年销售额在13万亿左右。

假设销售额同比下降约30%，但只要地产的盘子铺得够大，相比其他行业依然有规模优势，地方卖地救财政，建房则可以挽救就业和上下游无数产业链。

毫无疑问的，作为基础民生产业的房地产业，其良性循环对经济健康发展仍具有重要意义。

房地产对居民生活和财产、宏观经济循环和产业链稳定、政府财政、金融市场的影响，是其他产业都无法比肩的。

有意思的是，一直以来每次重要会议，必提“房住不炒”，然而，2022年底的时候仿佛是忘了提这一茬。

那么问题来了，2023年到底是该相信房住不炒还是支柱产业呢？各位看官自行判断吧！

暴雷房企加速出清

烂尾楼整治，已经取得实质性进展。救项目不救房企的思路，越来越明确。

2023年，爆雷房企将加速出清，烂尾楼整治有望收官。

在市场波动之下，2022年销售额超千亿房企为20家，较上年同期减少21家，房企的排名也发生了重大变化。

大浪淘沙，能留下来的一些优质民企和国央企，获得了大量低成本融资。2023年龙头央企和个别优质民企或将继续扩张。注重区域深耕和产品品质的房企将保持稳健发展，大部分民企将成为区域型房企。

供应枯竭，房荒要来了

库存见顶时，房价见低点。2022年贵港房价一路“跌跌不休”，客户信心越来越不足。

正所谓“库存不见顶，房价不见底”。楼市房价底和市场底的出现，最终的促使因素一定是要库存见顶，这也是此前政策底早就出现但是市场底迟迟不见的主要原因，就是因为库存还在增长，还没有见顶。

2023年在经济复苏和政策刺激之下，贵港房价有望出现降速衰减和逐渐企稳，再加上土地出让和实际开工量走低，贵港目前大多数在售项目都是早几年开工面市的项目，分摊到各个项目之后，可售的房源不算多。

截至2022年底，贵港整年真正意义上只有一个纯新盘面市，可以说2023年的房荒已经不可避免了。即使23年房企恢复拿地热情，新增供应也要到2024年或2025年。

新房市场蛋糕缩小，意味着过剩产能会被淘汰，一部分房企和从业人员会离开楼市。但是市场萎缩和房价下跌并不存在必然联系，只要能够保持新的供需平衡，一样可以实现房价稳定。

贵港仅仅只是缩影，放眼全国很多城市亦是如此。

产品主义的胜利

宜居时代，产品优先，卖得出去的房子就是好房子。

2023年是过剩经济，也是买方市场。不管是改善性需求，还是刚性需求，只有供需匹配的有效供应，才能最终赢得客户，赢得市场。

所谓的供需匹配，一方面指性价比要高，主要是指产品品质超出同等价位的竞品，物超所值，自然会有买房人趋之若鹜；另一方面，并不是指产品越高配越好，因为买房人是分层的，在贵港，有人能买得起1万/㎡、2万/㎡的房子，有人能买得起8千/㎡，也有人只能买得起5千/㎡，还有人只能买得起4千/㎡的房子。

我们不能说为每个人都要建豪宅，尤其在打广告的时候不要每个盘都说自己是豪宅，不是每个人都能消费得起豪宅的。楼市的使命是要为人人提供适当的住房，能够匹配其购买能力、能够负担得起的住房。

因此，提升楼盘的性价比才是根本，而不是一味的非要开发所谓的豪宅。只要是卖得出去的房子，只要有买房人喜闻乐见、愿意买单的房子，就是好房子。

而提升性价比，必然要在一定的房价水平下，尽可能的提升产品品质和性价比，开发商需要适当让利买房人，政府需要在地价上给开发商更多的空间。

2023年，从哪找客户？

2023年这或许对于地产从业人员而言，又是充满考验的一年。

同样的天问，2023年，客户在哪？从哪找客户？

无论是民营房企还是国央企，都要面临一个问题，房子要卖给谁？客户凭什么买你的房子？

以往市场向好，靠一纸规划靠楼书宣传册也能卖房，是人找货，现在是货找人，开发商重金聘用的渠道，已经在掘地三尺，微薄稀少的客户根本维系不了巨大的存量。

扣除那些隐退的投资客户，以及那些高位站岗、置换被套牢，茶余饭后骂爹又骂娘的购房者，剩下的客户是既理性又理智的一类人——房贷利率的折扣诱惑不够的，房价低了还盼更低的，既要又要还要的。

政策、大环境已经把气氛烘托到了，但客户的需求问题，产品力、安全性乃至运营服务，只能算是锦上添花，消费信心的搭建才是雪中送炭。

就以当前来看，难的不是锦上添花，最难的，永远是雪中送炭。

客户的本质，其实就是找信心。

无论是大刀阔斧的救市，还是改变预期，都应该回归市场并重点发展经济，归根到底就是四个字：改变预期。

要改变的是绝多大数人对收入的预期，对增长的预期、对未来的预期、对政策的预期。

要救，就应该坚定不移的救，下重药下猛药，挤牙膏式的救市治标不治本。要改变，就应该雷厉风行的变，喊口号的变没有未来。

写在最后

一个真正的属于长期主义者的时代即将在2023年到来。对于2023年，我们要做最美的期盼，亦要做最坏的打算。既要理性面对各种困难，小心而大胆地前行，也要始终保持一颗勇敢之心，看清事实而抱有微弱期待地前行。