[摘要] 中国即将迈入“十三五”规划，房地产细分市场中的养老产业下一步走势，正随着内外资关注度的提升而浮出水面。
政策瓶颈下，行业进入调整期
经过一轮投资热潮之后，养老产业发展现状如何？
广州城建开发设计院有限公司中级规划师黄文指出，养老产业面临的首要问题是，地方政策细则很难落地。此前越秀地产有一栋旧办公楼想改造成养老公寓，公司多次与市民政局规划局沟通，得到的反馈是需要更改用地性质。但此行难度大、耗时长，操作困难。
实际上，政府对养老产业的扶持早已有之，但知易行难。2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（即国务院35号文）中明确提到，鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。办好公办保障型养老机构。
大部分运营商认为，只做日间照料中心（因为楼盘剩下可以操作的面积很小，只够做日间照料中心）的模式很难赢利，而做全日制的养老床位，空间上来看也比较困难。市场化企业不能长期亏本做社区养老设施，这就造成社区内日间照料中心的空置率大幅提升。
众多业内人士认为，紧迫的问题是，政府必须解决如何扩大对高级医疗的补偿问题。政府优先选择的是家庭照护和养护机构的床位出租方式，但前者被认为是更具成本效益的模式。
“在中国成功的运营商将很快与当地政府，特别是民政部建立关系并开始努力推进补偿方案，与中央政府的高级保健议程对齐。正如由中央政府推动的其他政策议程，地方和省级领导层将有广泛的维度来实施新方法。”一名养老运营机构人士说。
蔡建林指出，当前政府在养老产业支持上，应该着重于3个要点：其一，探索养老服务与社会保险体系的结合；其二，在出让的土地中要求配建一定的社区养老服务设施；其三，与市场力量结合，联合开办面向中低端人群的专门养老机构，作为居家养老和社区养老的补充。至于中高端机构养老市场则交给社会资本。
万承锐指出，已经介入养老地产的房企开始思考下一步怎么走，而还在观望的房企又因为政策与专业运营能力的限制，还迈不开脚步，这就是目前养老地产进入新一轮调整期的特征。
目前仍有许多房企在养老项目面前选择观望。在2015年-2020年的5年内养老产业获取利润情况仍是未知数。以上海周边的天地健康城与乌镇雅园来看，销售去化程度可观但都面临运营问题，目前开发商将之整体转让才能实现快速盈利。
上述业内人士均认为，养老地产的未来方向可能就是嵌入式的，通过为刚需项目提供养老床位，做到有足够的养老配套，并提供长期专业化的养老服务，是下一步实践的方向，但这一模式能否进行复制，目前仍未有明确答案。
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