[摘要] 3月4日，在十二届全国人大五次会议新闻发布会上，大会发言人傅莹表示，今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。
近日，在十二届人大五次会议新闻发布会上，大会发言人傅莹表示，今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。
加快房地产税立法是在党的十八届三中全会提出的改革任务，本届人大常委会也把制定房地产税法列入了五年立法规划，因这部法律涉及面广，涉及利益多，受到的关注也较大。
主张开征房地产税的逻辑起点多是可以抑制高房价和给地方政府一项稳定的收入，但房地产税的意义在此吗？
从理论上讲，在保有环节开征房地产税，增加持有成本，可以抑制过度投资投机炒高房价。
但国外的相关研究表明，房地产税抑制房价上涨的效应十分有限，尤其是在美国和日本，房地产税没能抑制房价上扬，也没能阻止房地产泡沫破灭。
日本在1871年开始对土地所有者征收地租，可谓地价税的雏形，并逐步形成由固定资产税、城市规划税、继承税和赠与税相协调房地产税收体系。
但征税并没有阻止日本地价的上涨，房地产泡沫破裂前，日本地价上涨大体经历了三个阶段：
阶段一是1956-1965年，制造业高速发展和住宅需求旺盛使工业用地价格增长了9倍，住宅用地价格增长7倍；六大都市的工业、住宅和商业用地价格分别增长15倍、10倍，和7倍，此间工业用地的价格涨幅远远大于住宅和商业用地。
第二阶段1965-1975年，和六大都市的住宅用地价格增长了4倍，工业用地价格增长3倍，商业用地价格增长了6倍，高于住宅和工业用地。
这二十年地价飙升的成因首先是经济的高速增长，GDP年均增速高达9.1%，其次是城市化进程加快。城市化率从1950年的37.5%，提高到1975年的75%，显然实体经济因素是地价上涨主要推手。
第三阶段1975-1990年，受石油危机冲击，日本经济步入中速增长期，GDP年均增速为4.2%；城市化率已接近尾声。但作为世界第二大经济体的自信和经济全球化、信息化和服务化的产业结构调整推动六大都市地价上涨：商业用地增长了4倍，住宅用地住宅3倍。的平均地价涨幅2倍多。
地价上涨不断印证着“土地神话”，广场协议后日元涨值及宽松货币政策，诱使大量资金流入房地产领域。1991年日本政府为抑制地价飙升开征的特种地价税，反而加剧了房地产泡沫的破灭，自此日本经济陷入二十年的低增长，1991-2009年GDP年均增速仅为0.8%。
美国早在18世纪中期就开征财产税，囊括了住宅、商业和工业各类不动产。在2001年前，美国房价增长较为平稳，年均增幅在3%左右。
但2001年网络经济泡沫破灭后，为避免经济滑坡，刺激房市成为政府经济刺激的首要选择。零首付、次贷、再融资、次贷证劵化、CDO，CDOs等金融衍生品大行其道。
融资便利加之美联储多次降息使越来越多低收入者借助次贷进入住宅市场。扭曲的金融创新和住房需求促使房价快速上涨。2001-2008年间，新建独户住宅均价从20万美元上升至32万美元；存量住宅均价从14.5万美元上升至22.2万美元，增幅超过50%。房价大幅上涨诱惑使越来越多的美国人把住房当作“现金奶牛”，通过房产抵押、房产增值和重新融资获得更多的消费信贷。
然而当美国人庆幸美元资产的全球化可以使其债务经济无休止延续下去时，次贷引发了波及全球的金融危机，房价暴跌和金融体系陷入崩溃边缘，居民家庭净资产损失达7万亿美元之巨。
日美两国的房价及地产泡沫破灭显示，房价涨跌主要是实体经济因素所致，开征房地产税抑制房价上涨并不存在“放之四海皆准”影响力和抑制作用。
房地产税应是地方财政收入主要来源吗？
开征房地产税理由之二是给地方政府提供一项稳定的收入来源。的确，房地产的空间固定性和不可磨灭的特点使其具备地方性、可预见性和可持续征收税种的基本要素，使之成为各国地方税收收入的主要来源，但并不是地方财政收入的主要来源。
澄清各国房地产税的概念与内涵、地方财政的收入结构及各国宏观税负的差异，才能减少对这一国际惯例的误解和误用。
一、房地产税与财产税定义与内涵。
美国的房地产税是在财产税(propertytax)项下征收的。根据美国国家统计局的定义，财产税或物业税是对财产所有人按财产价值征税的一个税种。其课税对象包括一般的不动产(土地和地上的改良物)，也包括选定的动产，如汽车和某些无形资产。
显然，美国的财产税与中国将推出的房地产税在定义和征税对象上都有差别。换言之，房地产税只是美国财产税的一部分或主要部分，并不是全部。在定义和内涵不同的情况下，盲目引用财产税占地方税收收入比重高达90%的数据，则有失偏颇。
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